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Comment financer l'achat d'un local commercial ?

5/1/2022

Sommaire


Le choix du local commercial est un choix déterminant pour une entreprise, en particulier pour une entreprise qui se lance et qui choisit son premier local. La question de l’achat et du mode de financement du local est également très importante : faut-il préférer une location ou un achat ? En cas d’achat, quel mode de financement choisir, pourquoi, quand, avec qui ?


Il existe différentes manières de financer l’achat d’un local commercial. On peut diviser ces modes de financement en deux catégories : les modes de financement internes (le financement du local à partir des fonds propres/des fonds de l’entreprise) et les modes de financement externes (le financement du local à partir d’une source extérieure, comme dans le cas d’un emprunt). 


Nous allons vous accompagner dans votre décision en vous exposant ces différents modes de financement pour l’achat d’un local commercial.


Pourquoi préférer l’achat à la location ?

Tout d’abord, la question de l’achat du local commercial ne va pas de soi. Beaucoup d’entreprises préfèrent se tourner vers la solution de la location. Les deux solutions ont des avantages et des inconvénients différents.

Les avantages de la location


Généralement, une entreprise en lancement se tournera plus volontiers vers la location d’un local. Et pour cause, c’est la location du local commercial qui semble le plus adapté pour les petites entreprises qui démarrent et qui ont des perspectives de développement.

La location permet d’envisager une évolution : il est plus facile de changer de local lorsque l’on est locataire que lorsque l’on est propriétaire. C’est aussi un investissement plus abordable pour une entreprise qui n’a pas encore stabilisé son chiffre d’affaires mensuel. 

Les avantages de l’achat 


Ce sont les entreprises plus mûres qui se tourneront vers la solution de l’achat. Lorsque l’entreprise est déjà stable, ou bien ne compte pas déménager ou s’étendre sur le long terme, l’achat est un gage de stabilité et de sécurité.


Acheter son local commercial est un acte à la fois pratique et symbolique. Pratique, car votre entreprise y trouvera son avantage financièrement, notamment une fois débarrassée des mensualités à payer, des augmentations de loyer régulières, ou encore de la menace de rupture de bail. Symbolique, car l’achat du local commercial correspond au moment où vous pourrez enfin considérer votre lieu de travail comme acquis, comme pleinement vôtre : c’est une étape dans le développement de votre projet d'entreprenariat

Quelles sont les diverses manières de financer son local commercial ?


Ca y est, votre décision est prise : vous désirez acheter votre local commercial. Félicitations pour cette décision et le franchissement de cette nouvelle étape !

Il vous faut maintenant déterminer le mode de financement que vous désirez choisir pour cet achat des plus importants. Vous pouvez envisager plusieurs méthodes, et le choix que vous ferez dépendra surtout de la situation de votre entreprise et de vos potentiels projets pour l’avenir. On distingue ici 3 situations possibles :


  • 1ère situation : vous préférez opter pour un financement externe, c’est-à-dire solliciter une aide financière extérieure à l’entreprise, par exemple auprès d’un établissement bancaire ou d’investisseurs extérieurs.
  • 2ème situation : vous avez la possibilité de choisir un financement interne, car votre entreprise dispose de suffisamment de trésorerie pour fournir elle-même l’argent nécessaire à l’achat de votre local - on parle alors d’un financement en fonds propres.
  • 3ème situation : vous souhaitez opter pour le financement en fonds propres, mais votre entreprise ne dispose pas de la trésorerie nécessaire pour le moment : il vous faut alors réaliser une augmentation de capital social - il existe pour cela plusieurs méthodes.

Prendre une décision entre ces trois solutions n’est pas une chose à faire à la légère. Par exemple, des fonds de trésorerie suffisants ne sont pas un argument suffisant pour opter sans réfléchir pour l’achat en fonds propres ! Il ne faut pas priver l’entreprise de fonds dont elle a besoin pour son activité et son développement.

C’est pour cela qu’avant de prendre une décision et d’opter pour l’une de ces trois options, il est important de faire tous les calculs nécessaires :


  • De combien d’argent dispose votre entreprise ?
  • Quel est le pourcentage de votre trésorerie réservée aux fonds de roulement ?
  • Quelles sont les dépenses fixes et/ou ponctuelles à prendre en compte et à soustraire de votre capital ?
  • Comment pouvez-vous augmenter le capital social de votre entreprise ?


Cette liste de questions n’est bien sûr pas exhaustive, et est à allonger et adapter à chaque cas particulier.


La question la plus essentielle est la suivante : quel montant faut-il prévoir pour l’achat, et quel est le besoin de financement ? Toutes les autres données doivent vous permettre de déterminer la réponse à cette question.

Achat d’un local commercial : quelle méthode adopter ?

Une fois que vous avez bien déterminé le montant nécessaire pour l'achat de votre local commercial, et le besoin de financement à pourvoir, il est temps de vous pencher plus en détails sur vos options.

Acheter un local commercial grâce à un emprunt

La plupart du temps, lorsqu’il est question d’un achat immobilier, et ce quelque soit la circonstance, c’est l’emprunt qui est privilégié - et ce pour tout un tas de raisons. La SCI (Société Civile Immobilière) utilisée pour l’opération doit souscrire un emprunt, la plupart du temps (dans l’immense majorité des cas) auprès d’un établissement bancaire.

L’établissement bancaire, après examen du dossier, prêtera à la SCI les fonds nécessaires à cette dernière pour acquérir le local commercial choisi. L’entreprise n’aura plus qu’à verser à la SCI des loyers qui feront office de paiement des échéances de l’emprunt.

Si l’entreprise ne passe pas par une SCI et achète directement son local, cela fonctionne un peu différemment : elle n’a pas besoin de payer de loyers à qui que ce soit pour occuper le local et doit directement payer les échéances de remboursement de l’emprunt à l’établissement bancaire. 


Bien que cette méthode de financement pour l’achat d’un local commercial soit dans la plupart des cas la plus adaptée et la plus pratique, il ne faut pas oublier qu’elle présente bien entendu des inconvénients à ne pas négliger.

La méthode de l’emprunt a un coût : il faudra compter dans le remboursement échelonné des intérêts qui augmentent en fonction de l’étendu de la période de remboursement et de la somme à rembourser, ainsi que d’autres frais relatifs à l’emprunt, en fonction de l’établissement bancaire et de ses conditions.  Par ailleurs, bien souvent, le chef d’entreprise n’ayant pas les qualifications nécessaires pour établir seul un dossier de financement, il devra se tourner vers un spécialiste (un courtier, un comptable…) et payer ses honoraires.


Il existe donc quelques inconvénients, comme toujours. Mais l’immense avantage de la méthode de l’emprunt est le suivant : l’entreprise garde sa trésorerie de côté, ce qui est toujours une bonne chose en cas de besoin inattendu, ou bien pour financer son développement ou ses projets.

Acheter un local commercial avec des fonds propres


L’autre méthode est celle qui consiste à ne pas faire d’emprunt auprès d’un établissement bancaire, et à financer l’achat de son local commercial avec des fonds propres.

Les fonds propres correspondent à la trésorerie de l’entreprise (l’argent dont l’entreprise dispose). Cela contient également les apports de fonds apportés par les associés, qui peuvent ajouter de la valeur au capital social et l’augmenter. 


Acheter un local commercial avec des fonds propres présente des inconvénients et des avantages.

L’avantage principal est que l’entreprise n’a pas besoin de faire d’emprunt auprès d’un établissement bancaire, et donc n’a pas besoin de s’endetter. ATTENTION : certes, en évitant l’emprunt, l’entreprise ne s’endette pas auprès d’un établissement bancaire. Toutefois, si l’achat en fonds propres passe en partie par l’intermédiaire du compte courant personnel d’un associé, alors l’entreprise devra rembourser ce dernier, et sera donc endettée.

L’achat du local commercial s’effectue par l’intermédiaire d’une SCI

Rappelons d’abord qu’une SCI est une Société Civile Immobilière, par laquelle les entreprises peuvent passer pour acheter un bien immobilier, notamment lorsque ce dernier doit être détenu par plusieurs individus (les associés, ou alors dans le cas d’un groupe de sociétés). C’est alors non pas l’entreprise, mais bien la SCI qui est propriétaire du bien immobilier occupé par l’entreprise. L’entreprise doit donc faire transiter la totalité de ses apports en fonds propres par la SCI qui achètera pour elle le bien immobilier.


Le mode de paiement / de remboursement de la SCI dépend du statut de l’entreprise. Cette méthode sera notamment différente si l’entreprise fait partie ou non d’un groupe de sociétés. 


Cette méthode est un peu complexe, et semble plus adaptée aux entreprises qui font partie d’un groupe de sociétés.

L’entreprise achète directement le local commercial

L’entreprise, si elle ne fait pas partie d’un groupe de société, peut se tourner vers une solution plus directe et plus simple : l’achat direct du local commercial sans passer par une SCI.

Dans ce cas-là, l’emploi de la trésorerie ne pose plus aucun problème : l’entreprise en dispose comme bon lui semble. Bien entendu, cela ne signifie pas que les achats doivent être inconsidérés - surtout lorsque l’on parle d’un achat aussi important que celui d 'un bien immobilier. Il est nécessaire que l’entreprise prenne seule ses précautions, et qu’elle s’assure de faire cet investissement en toute sécurité pour sa santé financière.

En effet, pour acheter un local commercial en fonds propres directement, il faut s’assurer que l’entreprise garde suffisamment de trésorerie après l'achat pour assurer ses besoins quotidiens et son développement, même une fois le local acheté.




Vous avez maintenant entre les mains toutes les informations nécessaires pour faire au mieux votre choix. Nous vous souhaitons bonne chance dans l’acquisition de votre futur local, et bon courage dans la grande aventure de l’entrepreneuriat ! 


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